Claves de la nueva Ley de Vivienda
Pese a la sentencia en contra del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) el Consejo de Ministros ha aprobado la futura Ley de Vivienda. Para el CGPJ invade competencias de las Comunidades Autónomas, limita el derecho a la propiedad e interviene en los precios del alquiler.
De momento, la futura Ley no ha entrado en vigor porque ahora queda la tramitación parlamentaria. Veamos algunos de los puntos más destacados.
El control de alquileres es uno de los aspectos relevantes. Un tema que preocupa al sector porque puede ahuyentar las inversiones. Pero, ¿qué dice la normativa?, que se podrán controlar los alquileres en aquellas zonas que se consideren tensionadas. No obstante, son las Comunidades Autónomas las que pueden decidir. Y si no quieren acogerse a lo que marca la ley estatal, este punto se queda en nada.
Para Carlos Smerdou, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios, con este tipo de normas se consigue el efecto contrario al deseado, reducir la oferta de vivienda en el mercado. Lo ideal es ampliar el parque de viviendas en alquiler y que sea la ley de la oferta y de la demanda la que marque los precios.
¿A quién afecta y dónde se limita el precio?
Hay que diferenciar entre pequeños y grandes caseros. Los que tengan más de 10 inmuebles, sean persona física o jurídica, se les considera gran tenedor. Pero si el propietario de esos inmuebles es persona física no estará sujeta al control de precios, lo mismo que los pequeños caseros, siempre y cuando su vivienda no esté en zona tensionada. Porque si el inmueble está en zona tensiona, podrían tener que congelarlos.
En el caso de los grandes propietarios, las comunidades podrán limitar los precios en las zonas tensionadas mientras que, en el caso de los pequeños caseros, tendrá que ser el inquilino quien solicite la congelación del alquiler, tanto si renueva su contrato como si se trata de un contrato nuevo.
Respecto a las zonas donde se limiten o se congelen los precios, serán en las que se consideren tensionadas, una labor que deben hacer las comunidades autónomas
Y, ¿qué es una zona tensionada? Falta tiempo para saberlo porque se hará teniendo en cuenta una estadística oficial, que no hay. Eso sí, se han dado algunas pautas: el alquiler debe superar el 30% de los ingresos medios de los hogares o cuando los precios de compra o alquiler han subido (en cinco años) cinco puntos por encima del IPC.
Bonificaciones
Para evitar que se reduzca la oferta, especialmente por parte de los pequeños caseros, el Ejecutivo ha creado un sistema de incentivación vía declaración de la renta en aquellas zonas con precios limitados.
Así, por ejemplo, la deducción en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), que actualmente se sitúa en un 60% de los rendimientos del alquiler, se reduce al 50%. Esta cantidad, sin embargo, será modulable hasta una bonificación máxima del 90% en función de una serie de requisitos. La ley, por ejemplo, recoge bonificaciones del 70% si se alquila a menores de 35 años y del 90% si se ha rebajado el precio del alquiler un 5%, en ambos casos en área tensionada.
Otras claves
Y aunque el alquiler es uno de los pilares básicos de la Ley, existen otros que enumeramos.
- Alquileres públicos en las nuevas promociones de viviendas. Las nuevas promociones de obra nueva deberán contar con una reserva del 30% de viviendas destinadas al parque público, siendo la mitad de este porcentaje destinado al alquiler social. Así, un edificio con 100 viviendas, deberá destinar 30 a este fin de las cuales 15 serán de alquiler social.
- Más impuestos para las viviendas vacías
- Regulación de los desahucios
- Creación de la vivienda asequible incentivada
- Creación de un fondo social de vivienda
- Imposibilidad de cambiar la calificación de vivienda pública. El Gobierno pondrá más trabas para vender pisos de protección oficial a precio libre.
A partir de ahora queda un largo trecho en la tramitación parlamentaria, veremos cómo queda finalmente.
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