¿Quién o qué impide la construcción de viviendas?
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La pregunta ya no es solo cuántas viviendas necesita España, que son muchas. La pregunta decisiva es: ¿qué parte del sistema está impidiendo construirlas a tiempo? Es un problema sistémico: suelo lento, licencias complejas, costes altos, financiación exigente, falta de mano de obra, capacidad eléctrica insuficiente, limitaciones de agua, saneamiento pendiente e infraestructuras exteriores no ejecutadas...
Edificar en España está lleno de trabas antes de poner el primer ladrillo. Vamos a analizarlas.
Falta de suelo finalista
El mayor cuello de botella es encontrar suelo urbano ya apto para edificar, con planeamiento, reparcelación, urbanización y servicios resueltos. El Banco de España señala que la oferta de vivienda nueva está limitada por la escasez de suelo finalista, la mano de obra, los costes de producción y la falta de inversión en nuevo suelo urbano. Atlas Real Estate Analytics estima que solo el 0,35 % del suelo disponible es finalista y que más del 74 % está aún sin urbanizar.
Planeamiento urbanístico lento e incierto
Pasar de suelo potencialmente urbanizable a solar edificable puede llevar años: modificaciones de planeamiento, informes sectoriales, juntas de compensación, reparcelación, urbanización, cesiones y posibles recursos. Hay desarrollos urbanísticos paralizados una media de 16 años.
Licencias municipales y trámites administrativos
La obra nueva residencial suele requerir proyecto técnico y licencia de obra mayor, y el propio Ministerio de Vivienda reconoce que estas licencias suelen exigir una secuencia administrativa compleja y más tiempo de tramitación. El Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana publicó en 2025 la “Guía de Recomendaciones y Buenas Prácticas en materia de Licencias Urbanísticas en el Ámbito Residencial” para ayudar al conjunto de las administraciones a simplificar y agilizar la tramitación de licencias.
Coordinación entre administraciones
Una promoción puede depender del ayuntamiento, comunidad autónoma, confederación hidrográfica, carreteras, costas, patrimonio, medio ambiente, compañías suministradoras, registro, catastro, etc.
Escasez de mano de obra cualificada
Es una traba muy real en obra. BBVA Research señala que la falta de mano de obra es la principal limitante de la actividad constructora y que las vacantes sin cubrir en construcción se han cuadruplicado entre 2016 y 2024.
Costes de construcción y riesgo de márgenes
Materiales, industrialización insuficiente, salarios, energía, suministros y subcontratas están encareciendo las obras. ACR estimó que los costes directos de construcción residencial subieron un 5,5 % en 2025 y que esos costes directos representan aproximadamente el 80 % del importe total de una obra. Y el conflicto de Irán agrava esta situación de manera muy preocupante.
Financiación y preventas
El promotor normalmente necesita suelo, financiación bancaria, garantías, preventas y márgenes suficientes. Si suben suelo y costes, pero el comprador no puede absorber precios más altos, la promoción se vuelve inviable. Esto pesa aún más en vivienda protegida, donde el precio de venta o alquiler está limitado.
Normativa técnica, energética y ambiental
Código Técnico, accesibilidad, eficiencia energética, gestión de residuos, acústica, incendios, seguridad estructural, urbanización exterior y acometidas añaden coste y complejidad. No son trabas en sentido negativo, pero sí condicionantes de plazo y presupuesto.
Construir más vivienda no depende únicamente de promotores y constructoras. Depende de que todo el sistema funcione de forma coordinada
Suministros e infraestructuras
En resumen: suelo + licencias + mano de obra + costes + financiación son los grandes cuellos de botella. Pero a estas se añaden otros condicionantes que, en muchas promociones son tan críticos como las licencias de obra. Sin acometidas, capacidad eléctrica, agua y accesos, el suelo puede ser urbanísticamente viable, pero no edificable en la práctica. Suministros e infraestructuras pueden bloquear una promoción, aunque el suelo y la licencia estén resueltos.
Electricidad y capacidad de red: el nuevo bloqueo silencioso
Una promoción necesita confirmar si existe capacidad eléctrica suficiente para viviendas, garajes, ascensores, bombas, ventilación, zonas comunes, recarga de vehículo eléctrico, locales y alumbrado. El servicio de estudios de CaixaBank destaca que alrededor del 75 % de los nodos de la red están saturados o sin capacidad disponible.
Los problemas más habituales:
- Falta de potencia disponible en la red de distribución o necesidad de reforzar centros de transformación, líneas, subestaciones o canalizaciones.
- Retrasos en permisos de acceso y conexión, especialmente en grandes desarrollos.
- Coste de refuerzos eléctricos que puede acabar repercutiendo en el promotor o en la junta de compensación.
- Descoordinación entre planeamiento urbanístico, licencia de obra, proyecto de urbanización y planificación eléctrica.
- Riesgo de terminar la obra sin poder entregar viviendas por falta de acometida, boletines/suministro definitivo.
Abastecimiento de agua
El segundo gran riesgo es que el ámbito no tenga garantizado el abastecimiento de agua potable. No se trata solo de que pase una tubería cerca. Hay que comprobar caudal, presión, depósitos, bombeos, potabilización, hidrantes, concesiones y capacidad del sistema municipal.
Problemas:
- Falta de recursos hídricos disponibles, especialmente en zonas con estrés hídrico, costa mediterránea, islas o municipios con fuerte crecimiento.
- Informes desfavorables o condicionados de la compañía de aguas, ayuntamiento o confederación hidrográfica.
- Necesidad de nuevos depósitos, bombeos o conducciones, que pueden encarecer mucho la urbanización.
Saneamiento, depuración y pluviales
Una promoción también puede atascarse si no hay capacidad suficiente para evacuar aguas residuales y pluviales. Esto afecta a colectores, estaciones de bombeo, tanques de tormenta, drenaje urbano sostenible y autorizaciones de vertido.
- Colector insuficiente o inexistente.
- Necesidad de estaciones de bombeo y mantenimiento posterior.
- Redes unitarias antiguas.
- Riesgo de inundación y obligación de ejecutar sistemas urbanos de drenaje sostenible.
- Autorizaciones de vertido o condicionantes del organismo de cuenca.
Infraestructuras urbanas y sistemas generales
Aparte de suministros, una promoción puede depender de obras exteriores que no siempre controla el promotor: viales de acceso, transporte público, alumbrado telecomunicaciones y canalizaciones, zonas verdes, equipamientos, colegios o dotaciones. Se calcula que solo el 20 % del suelo residencial potencial tiene conexiones de transporte suficientes.
Conclusión
España no solo necesita más promociones. Necesita más capacidad real de producir vivienda. Eso implica acelerar suelo finalista, reducir tiempos administrativos, coordinar planeamiento urbanístico con redes eléctricas e hidráulicas, reforzar la mano de obra, hacer viable la vivienda asequible y anticipar infraestructuras antes de que el problema llegue a la obra.
La pregunta ya no es solo cuántas viviendas necesita España. La pregunta decisiva es: ¿qué parte del sistema está impidiendo construirlas a tiempo? Construir más vivienda no depende únicamente de promotores y constructoras. Depende de que todo el sistema funcione de forma coordinada.
En 2025 se iniciaron unas 137.000 viviendas y se terminaron unas 92.000, sumando vivienda libre y protegida, según datos del Ministerio de Vivienda. Frente a eso, CaixaBank Research estima un déficit acumulado de unas 730.000 viviendas desde 2021 y calcula que harían falta unas 330.000 viviendas terminadas al año durante cinco años para absorber el déficit existente.
El Banco de España sitúa el déficit acumulado 2022-2024 en 400.000-450.000 viviendas, con un posible déficit adicional superior a 100.000 en 2025. Si el objetivo es corregir el déficit acumulado, el bloqueo es mayor. España tendría que terminar aproximadamente 3,5 veces más viviendas al año que en 2025.
*Luis Corral, CEO de Foro Consultores Inmobiliarios (Tribuna publicada en Idealista News)
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